5 лучших etf недвижимости (reit) в 2018 году

Как купить REIT

Существует несколько вариантов. Необходимо отметить, что REIT это своего рода акции, только узкоспециализированные. Поэтому способы покупки очень схожи.

Большая часть REIT представлены на рынке США. В результате чего потребуется открыть счет у брокера иностранного и после получить доступ к перечню REIT-фондов.
СПБ биржевая площадка. На ней работают некоторые брокерские компании, биржа позволяет приобретать всем фирмам индекс S&P 500. В результате чего реально приобрести REIT-фонды на отечественной бирже. Относительно недостатков этого подхода. СПБ площадка отличается не самыми высокими показателями ликвидности. Также, в случае если пользователь подписал форму W8B,  налоговый вычет на дивиденды в процессе приобретения через отечественную компанию будут высокими.
На рынке РФ есть ПИФы, инвестирующие в ETF на REIT. В действующий момент работает только один паевой фонд. Недостаток этого метода в том, что с клиента будет снята высокая комиссионная издержка

Здесь важно учитывать, что для пользователя, который не разбирается  в финансовом анализе, приобретение ПИФа проще по алгоритму действий, нежели анализ и изучение REIT-фонда.
Приобретение ETF-фонда на REIT, данная конструкция очень сложная, но в реальности все предельно просто. На рынке США пару лет данные фонды пользуются популярностью. При этом данный инструмент считается более доступным, чем ПИФы, поскольку обслуживание дешевле

Относительно минусов − приобрести через отечественного брокера не получится.

При этом данный инструмент считается более доступным, чем ПИФы, поскольку обслуживание дешевле. Относительно минусов − приобрести через отечественного брокера не получится.

Почему стоит рассматривать недвижимость REIT

В нашем портфеле REIT составляют важную часть. Я считаю, что для новичка в инвестировании, который нацелен на долгосрочные вложения, это одна из самых комфортных стратегий, и вот почему:

  1. В мире увеличивается ценность материальных активов, включая REIT, благодаря падению ключевых ставок.
  2. Огромный рынок облигаций вскоре будет давать отрицательную доходность. Падение доходности ведет к оттоку капитала туда, где есть реальные возможности для заработка.
  3. Растет инфляция благодаря постоянному выпуску новых необеспеченных денег. Это опять же ведет к росту стоимости на сырье и материальные активы, которые имеют реальную ценность.

По этим причинам мы планируем довести долю REIT в общем портфеле до 20-30%.

Смотрите видо, как запустить доходный рендный бизнес с помощью REIT:

История

Создание

REITs были созданы в Соединенных Штатах после того, как президент Дуайт Эйзенхауэр подписал публичное право 86-779, иногда называемый Cigar Акцизы Расширение 1960. Закон был принят , чтобы дать всем инвесторам возможность вкладывать средства в крупном масштабе, диверсифицированный портфель из приносящая доход недвижимость точно так же, как они обычно инвестируют в другие классы активов — путем покупки и продажи ликвидных ценных бумаг . Первым REIT был American Realty Trust, основанный Томасом Дж. Бройхиллом, двоюродным братом конгрессмена США Джоэла Бройхилла в Вирджинии в 1961 году, который настаивал на создании при Эйзенхауэре.

По состоянию на 2021 год не менее 39 стран мира учредили REIT. Комплексный индекс для REIT и мирового рынка недвижимости — это серия FTSE EPRA / Nareit Global Real Estate Index Series, которая была совместно создана в октябре 2001 года поставщиком индекса FTSE Group, Nareit и Европейской ассоциацией общественной недвижимости (EPRA). По состоянию на 29 января 2021 года в глобальный индекс вошли 490 зарегистрированных на фондовых биржах компаний по недвижимости из 39 стран с капитализацией рынка акций около 1,7 триллиона долларов.

Эволюция

Примерно в то время, когда они были созданы в 1960 году, первые REIT в основном состояли из ипотечных компаний. В конце 1960-х — начале 1970-х годов отрасль значительно расширилась. Рост в первую очередь обусловлен увеличением использования mREIT в сделках по застройке и строительству. Закон о налоговой реформе 1976 г. разрешил создание REIT как корпораций в дополнение к бизнес-трастам .

Закон о налоговой реформе 1986 года также повлиял на REIT. Законодательство включало новые правила, направленные на предотвращение использования налогоплательщиками партнерских отношений для укрытия своих доходов из других источников. Три года спустя REIT понесли значительные потери на фондовом рынке.

Розничная торговля REIT Taubman Centers Inc. положила начало современной эре REIT в 1992 году, создав UPREIT. В UPREIT стороны существующего партнерства и REIT становятся партнерами в новом «рабочем партнерстве». REIT обычно является генеральным партнером и мажоритарным владельцем единиц действующего партнерства, а партнеры, внесшие собственность, имеют право обменять свои действующие единицы партнерства на акции или денежные средства REIT. С 2007 года, когда разразился мировой финансовый кризис, отрасль столкнулась с трудностями . В ответ на глобальный кредитный кризис перечисленные REIT отреагировали сокращением заемных средств (выплатой долга) и переоценкой (продажей акций для получения наличных) своих балансов. Котирующиеся на бирже REIT и REOC привлекли 37,5 миллиарда долларов в результате 91 вторичного размещения акций, девяти IPO и 37 предложений необеспеченного долга, поскольку инвесторы продолжали благоприятно относиться к компаниям, укрепляющим свои балансы после кредитного кризиса.

Дивиденды REIT имеют коэффициент выплаты 100% для всех доходов по более низким ставкам. Это тормозит внутренний рост REIT и заставляет инвесторов не мириться с низкой или несуществующей доходностью, поскольку процентные ставки более чувствительны. Экономический климат, характеризующийся повышением процентных ставок, может иметь чистый негативный эффект на акции REIT. Эти
дивиденды , выплачиваемые REITs выглядят менее привлекательными по сравнению с облигациями , которые возрастающими купонные ставки. Кроме того, когда инвесторы уклоняются от REIT, руководству становится сложно мобилизовать дополнительные средства для приобретения дополнительной собственности.

SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR)

RWR использует индекс Dow Jones U. S. Select REIT в качестве своего ориентира и имеет много пересечений с VNQ. Его управляющие капиталом стараются инвестировать в ценные бумаги, оценка которых тесно связана с фактическими недвижимыми активами каждой компании, и избегать компаний, которые оцениваются на основе иных посылок, нежели стоимость их недвижимости.

  • Средний объем:  175 678
  • Чистые активы: $2,54 млрд
  • Коэффициент P/E (TTM): нет данных
  • Доходность:   3,45%
  • Доходность по отношению к предыдущему периоду:   2,33%
  • Коэффициент расходов (чистый):   0,25%

Заключение

ETF, перечисленные выше, предлагают инвесторам возможность стать участником рынка недвижимости без долгов, первоначальных платежей и рассрочек, арендной платы, управления недвижимостью или других хлопот. И они разумно изолированы от риска. REITs сами по себе являются держателями многочисленных собственных объектов недвижимости, а REIT ETF вкладывают свои активы в многочисленные REITs, таким образом, инвесторы хорошо защищены от потерь из-за какого-либо одного объекта собственности.

Как инвестировать в REIT

В США и других странах мира REIT пользуются большой популярностью, особенно для накопления пенсионного капитала. На сайте аналитического агентства Nareit, которое публикует информацию обо всех актуальных на сегодня фондах, есть данные по 195 REIT (на октябрь 2020 г.). К сожалению, российскому инвестору купить любую компанию из этого списка можно только в 2 случаях:

  1. Получение статуса квалифицированного инвестора и выход на зарубежные биржи.
  2. Открытие счета у зарубежного брокера (например, Interactive Brokers) и инвестирование на любой площадке мира.

Рассмотрим 3 варианта, где и как купить REIT россиянину.

Фонды недвижимости в России

Американские REIT торгуются на Санкт-Петербургской фондовой бирже. Доступны для неквалифицированного инвестора. В отдельный класс активов они не выделены. Но на сайте investcab.ru, который имеет прямое отношение к бирже, можно настроить фильтр и выбрать фонды недвижимости. Для этого во вкладке “Торговые инструменты” из списка секторов выберите “Недвижимость”.

Более подробную финансовую информацию (размер дивидендов, денежный поток, коэффициенты и пр.) смотрите на investing.com.

ETF

ETF – наиболее оптимальное решение для инвестиций в недвижимость. К сожалению, в России этот инструмент доступен только квалифицированным инвесторам и владельцам зарубежных брокерских счетов. Его главное преимущество – широкая диверсификация. Вы вкладываете деньги в десятки или сотни REIT, которые, в свою очередь, инвестируют в десятки или сотни объектов недвижимости.

Наиболее известные управляющие компании: SPDR, Vanguard и iShares. Для поиска и отбора ETF в свой портфель удобно пользоваться сервисами etf.com и etfdb.com. Сайты на английском языке, но разобраться можно и нужно, если хотите инвестировать на зарубежных рынках.

Например, на сайте etfdb.com выбираете инструмент ETF Screener или Categories, отмечаете, что интересует Real Estate, и получаете исчерпывающий список существующих на данный момент ETF с подробной информацией по каждому фонду.

Например, топ-5 лидеров по капитализации:

Российский аналог – ПИФ

Как альтернатива рассмотренному в статье инструменту на российском рынке есть закрытые ПИФы, которые инвестируют в рынок недвижимости. Конкуренцию зарубежным фондам они составить не могут по следующим причинам:

  • их количество ничтожно маленькое по сравнению с REIT;
  • часто уходят с рынка – ни о какой долгой истории развития говорить не приходится;
  • высокие комиссии;
  • нет прозрачной информации, куда вкладываются деньги;
  • высокий порог входа – как правило, от нескольких сотен тысяч до миллионов рублей;
  • не выплачивают дивиденды;
  • зачастую не инвестируют напрямую, а покупают акции зарубежного ETF.

На портале investfunds.ru, где есть полная информация и рейтинги ПИФов в России, с помощью фильтра я нашла 154 фонда. Но только 3 из них находятся на стадии формирования, остальные уже закончили привлекать средства. Ни один не вызвал у меня желания вложить деньги.

Давайте посмотрим на результаты работы 2 закрытых ПИФов от уважаемой управляющей компании “Сбербанк Управление Активами”. Выводы вы сделаете сами.

ЗПИФ “Коммерческая недвижимость” – за 5 лет стоимость пая снизилась на 33,74 %, СЧА сократилась на 67,48 %.

ЗПИФ “Арендный бизнес” – за 3 года стоимость пая и СЧА выросла на 3,99 %.

Доходность, выгода и прочие плюсы

В чем привлекательность REITs для инвесторов?

В первую очередь это размер дивидендов.

Дивы платятся ежеквартально. Некоторые балуют своих акционеров ежемесячными выплатами.

Для сравнения. Текущий уровень средних дивидендных выплат по акциям американских компаний (входящих в индекс S&P) не превышает 2% годовых.

Учитывая высокий и постоянный дивидендный поток, практически все инвестиционные компании и пенсионные фонды имеют у себя в портфеле кусочек фондов недвижимости.

Откуда такая высокая доходность?

Reit должны следовать законодательству своей страны.

А оно обязывает:

Из основных показателей:

  • Не менее 75% средств фонда должно вкладываться по назначению. То есть либо в недвижимость, либо в ипотечные бумаги.
  • Прибыль от деятельности фонда должна минимум на 75% состоять от аренды или выплат по ипотечным закладным.

Второй фактор привлекательности — это рост стоимости недвижимости.

Цена подросла. Увеличилась капитализация Reits. Акции компании идут вверх. Инвесторы довольны.

Другие преимущества:

  • Широкая диверсификация. Компания обычно владеет не одним-двумя домами (отелями), а широкой сеткой объектов недвижимости по стране и миру. Плюс никто не заставляет вкладываться только в один такой фонд. Можно прикупить несколько разных Reits, еще больше увеличив разнообразие. Как по отраслям, так и по странам.
  • Высокая ликвидность. Как и обычные акции, покупать-продавать можно на бирже в любой момент. И главное по справедливой цене. Попробуйте провернуть этот фокус с реальной недвижимостью. Потратите несколько месяцев.
  • Полностью пассивный доход. Вложил деньги и … все. Никаких отношений с арендаторами и прочей лабудой, с которой сталкиваются домовладельцы.

Третий фактор. Рост дивидендов. Плата за аренду со временем растет (хотя бы на величину инфляции). А 90% с прибыли компании на выплаты никто не отменял. Увеличение дивидендной доходности делает акции более привлекательными и порождает повышенный спрос. И снова это толкает котировки вверх.

Сколько стоит одна акция?

В пределах нескольких десятков баксов. Реже пара-тройка сотен. И вы в деле. Гордый владелец недвижимости.

Results of Trading Day: July 16, 2021

Cheapest REIT Stocks

Symbol Closing Price RR
CBL & Associates Properties, Inc. (CBLAQ) $0.14 3.3
Global Healthcare REIT, Inc. (GBCS) $0.65 3.6
Medalist Diversified REIT, Inc. (MDRR) $1.15 N/A
Pillarstone Capital REIT (PRLE) $1.27 N/A
Impac Mortgage Holdings, Inc. (IMH) $1.76 1.0
Bimini Capital Management, Inc. (BMNM) $1.79 N/A

REITs with Highest Dividend Yield

Symbol Dividend Yield RR
Orchid Island Capital, Inc. (ORC) 15.45% 3.6
Cherry Hill Mortgage Investment Corp. (CHMI) 11.51% 3.2
WisdomTree Global Real Estate Sector Fund ETF (DRW) 11.27% N/A
Ready Capital Corp. (RC) 11.00% 5.0
Armour Residential REIT Inc. (ARR) 10.94% 2.6

REITs with Highest P/FFO Multiples

Symbol Type Multiple RR
Presidio Property Trust (SQFT) FFO Core 431 3.2
Apple Hospitality REIT, Inc. (APLE) FFO 242 4.7
Equity Commonwealth (EQC) FFO 208.54 5.2
Equity Commonwealth (EQC) Normalized FFO 193.64 5.2
Apple Hospitality REIT, Inc. (APLE) Modified FFO 161.33 4.7

Налогообложение держателей паев

Выплаты дивидендов, которые получают инвесторы REIT, могут представлять собой обычный доход, прирост капитала или прибыль на капитал.Все это будет разбито на 1099-DIV, которые REIT ежегодно отправляют акционерам.Вообще говоря, основная часть дивидендов – это доход, полученный от бизнеса компании с недвижимостью, и поэтому он рассматривается как обычный доход инвестора.Эта часть дивидендов облагается налогом в соответствии с предельной налоговой ставкой инвестора.

REIT может проинформировать вас, что часть дивидендов является приростом капитала или убытком. Это происходит, когда REIT продает собственность, которой он владел не менее одного года.Прирост или убыток капитала также передаются инвестору, при этом прибыль облагается налогом по ставке 0%, 15% или 20%, в зависимости от уровня дохода инвестора за год, в котором эта прибыль была получена.

Кроме того, часть дивидендов может быть указана как необлагаемый налогом доход на капитал.Это может произойти, когда денежные выплаты REIT превышают прибыль, например, когда компания берет на себя большие амортизационные расходы.При возврате капитала следует отметить два момента.Во-первых, эта часть дивидендов не облагается налогом в том году, в котором она выплачивается держателю пая.Во-вторых, он облагается налогом позже.Возврат капитала снижает базовую стоимость держателя паев.Этот платеж облагается налогом как долгосрочный или краткосрочный прирост капитала или убыток, когда инвестор продает свои паи.Если инвестору возвращается достаточный капитал, а базовая стоимость падает до нуля, любые дальнейшие выплаты, не связанные с дивидендами, облагаются налогом как прирост капитала.

Часть дивидендов REIT, относящаяся к доходу, может получить дополнительный льготный налоговый режим в соответствии с Закономо сокращении налогов и рабочих местах (TCJA).Закон предусматривает новый вычет в размере 20% для сквозного дохода от бизнеса, который включает квалифицированные дивиденды REIT.Срок вычета истекает в конце 2025 года.

Нерезиденты США должны иметь в виду, что их доход от REIT может облагаться удерживаемым налогом в размере 30%.Сниженная ставка и освобождение могут применяться, если существует налоговое соглашение между США и страной проживания держателя REIT.

Как устроены фонды REITs?

REITs (инвестиционные трасты недвижимости) можно рассматривать как зарубежные акционерные компании, но особого типа. Возникли в 1960-е годы в США, но наибольшим спросом стали пользоваться в 1990-е.

Согласно законодательству, инвестиционные трасты должны инвестировать не менее 75% капитала в недвижимость и не менее этого процента получать в виде арендной прибыли. При этом 90% всей прибыли должны получать инвесторы. Не более 30 % дохода может приходиться на продажу зданий, которыми фонд владеет менее 4 лет. Эта структура узаконена в 37 странах мира, помимо США.

Главной особенностью REITs является то, что они освобождены от налога на прибыль, хотя выплачиваемые дивиденды налогом по-прежнему облагаются. Основные типы REITs:

Примерно 90% всех трастов — рентные. На сегодня капитализация только американских REITs исчисляется сотнями миллиардов долларов и составляет примерно 5% капитализации фондового рынка США. Выплачивая хорошие дивиденды в силу законодательной политики по созданию фонда, акции фондов REITs также неплохо растут. На их рост влияют две составляющие: положение дел в самом инвестиционном трасте (оценка этого положения инвесторами) и ситуация на рынке недвижимости.

Наличие разных факторов говорит о том, что фонд REITs не может полностью следовать росту квадратного метра — но на дистанции удовлетворительно воспроизводит этот показатель. Поскольку вложения фонда диверсифированы по разным объектам (отели, торговые центры, общежития и пр.), а аренда в целом приносит неплохой доход, то трасты недвижимости весьма устойчивы.

Хотя без банкротств в этой сфере все же не обходилось — например, New Century Financial Corporation обанкротилась в апреле 2007 года, через год за ней последовала IndyMac Bancorp и еще через год Thornburg Mortgage Inc. Нетрудно видеть, что банкротства в основном пришлись на кризис 2008-09 годов, когда пострадало все, связанное с ипотечным кредитованием. Ипотечные REITs — наиболее рискованный вариант инвестиций в недвижимость.

Интересно сравнить не только доходность инвестиционных трастов и американских акций, но и их корреляцию между собой. Известно, что разнонаправленное поведение активов положительно сказывается на общей доходности портфеля. Посмотрим на статистику с 1990-х годов, когда в мире началось бурное развитие REITs:

Здесь мы видим, что REITs довольно часто ведут себя, как и другие акции, но все же не всегда — с 2000 по 2002 год, когда кризис пузыря доткомов вызвал долговременное падение акций, недвижимости это не коснулось. Зато в 2008 году, когда игра с ипотечными кредитами закончилась мировым кризисом, она упала практически так же, как акции. В результате неудивительно, что в совокупности фонды REITs на этом отрезке принесли несколько больший доход.

Другие исследования подтверждают эту тенденцию: фонды REITs на всех промежутках от 10 лет показывали доходность, близкую к американским акциям. Так, за период 1970-2015 REITs принесли со 100 долларов около 6000$ дохода, тогда как индекс S&P500 принес около 8500$ (дивиденды включены). В годовой доходности это соответствует примерно 9.5% против 10.3%.

Подробнее об инвестиционном фонде недвижимости

REIT — это инвестиционная структура в сфере недвижимости, сопоставимая с взаимным фондом, позволяющая как мелким, так и крупным инвесторам приобретать в собственность коммерческую недвижимость, жилые комплексы и больницы.

Требования к REIT в США

Минимальное число акционеров REITs — 100, при этом в собственности 5 лиц не может быть сконцентрировано более 50% акций фонда в течение последних 6 месяцев каждого налогового года. По крайней мере 75% из REITs активов должны быть инвестированы в недвижимость, наличные или казначейские облигации США. Не менее 75% общего дохода фонд должен получать от арендной платы или процентов по закладным в рамках ипотечного кредитования.

Согласно американскому законодательству, инвестиционные фонды недвижимости должны распределять между своими инвесторами не менее 90% получаемого дохода, т.е. коэффициент выплаты дивидендов должен составлять 90%. За это фонды освобождены от налога на прирост капитала, хотя инвесторы по-прежнему должны платить налог на прибыль от выплат, которые они получают. Многие REITs имеют программы реинвестирования дивидендов (DRIPs), что позволяет частично возвращать выплаченные суммы с течением времени.

История REIT

В США REITs существуют уже на протяжении более чем 50 лет. Конгресс США предоставил юридические полномочия для формирования REITs в 1960 в качестве поправки к продлению акцизного налога на сигареты. В том же году Национальная ассоциация инвестиционных фондов недвижимости создала группу профессионалов для продвижения REITs. В следующем году группа получила название Национальная Ассоциация Инвестиционных Фондов Недвижимости (NAREIT).

В 1965 году первый инвестиционный фонд недвижимости — Континентальные Ипотечные Инвесторы начал торговаться на Нью-Йоркской фондовой бирже (NYSE). К концу 1960-х годов, крупные инвесторы, в том числе и Джордж Сорос, заинтересовались исследованиями в области REITs. Ипотечная направленность REITs объясняет значительную часть роста инвестиционных фондов недвижимости в начале 1970-х годов. Отчасти, они послужили катализатором жилищного бума в США.

Международные инвестиционные фонд недвижимости

С момента своего первого появления, REITs начали распространяться в Европу, и постепенно стали доступны во многих странах за пределами Соединенных Штатов.

В 1971 году в Австралии состоялось первое размещение имущественных трастов на бирже.

Канадские инвестиционные фонды недвижимости дебютировали в 1993 году.

В 2001 с запуском японских инвестиционных трастов, REITs начали распространяться по всей Азии.

В Европе REITs начали регулироваться законодательно: во Франции в 2003, в Германии в 2007 и в Великобритании в 2007. В общей сложности, около 40 стран имеют законодательства, регулирующие инвестиционные фонды недвижимости.

Основные виды REITs в США

  1. Рентные или долевые (Equity REIT). Большинство (90%) фондов недвижимости принадлежит к данному типу. Они покупают объекты недвижимости, выступают управляющей компанией и получают доход от сдачи объектов. Рентные REIT чаще всего покупают недвижимость напрямую или через юрлицо, поэтому владение их паями подразумевает право на долю собственности в том или ином объекте недвижимости. Для повышения эффективности и сокращения затрат большинство фондов управляют определенным типом недвижимости (жилой, коммерческой, гостиничной, социальной)
  2. Ипотечные (Mortgage REIT). Эта категория REIT специализируется на прямом кредитовании и операциях с закладными на недвижимость. Они получают доход от процентов, выплачиваемых по ипотечным кредитам. Их доходы генерируются главным образом чистой процентной маржой, спредом между процентами, которые они получают по ипотечным кредитам и стоимостью финансирования этих кредитов. Эта модель делает их сильно зависимыми от повышения процентных ставок.
  3. Гибридные (Hybrid REIT). Представляют собой комбинацию долевых и ипотечных REIT. Они инвестируют как в объекты недвижимости, так и в ипотечное кредитование.

Физические лица могут инвестировать в REITs либо, купив свои акции непосредственно на бирже, либо путем инвестирования в инвестиционный фонд, который специализируется на публичной недвижимости.

Некоторые инвестиционные фонды недвижимости специализируются именно в одной области недвижимости, например, только на торговых центрах. Другие более разнообразны. Существуют несколько доступных ипотечных инвестиционных биржевых фондов, большинство из которых имеют довольно низкие коэффициенты операционных расходов. Формат биржевых фондов может помочь инвесторам избежать чрезмерной зависимости от одной компании, географической области или отрасли.

REIT фонды — что это такое и как инвестировать в доходную недвижимость

REIT фонды — фонд коллективных инвестиций в недвижимость, который был придуман и реализован впервые в Америке в середине 50-х годов. «Бум» на инструмент попал на начало 820-х годов. Средняя доходность от reit фондов составляет порядка 11-12% в год. По сути, вы прямо вкладываете в компанию, основной специализацией которой есть возведение недвижимости. Интересно, что она может быть различной:

  • офисные здания;
  • жилые небоскребы для сдачи, продажи квартир;
  • склады;
  • торговые центры;
  • отели.

 
Некоторые компании сумели положительно зарекомендовать себя на рынке строительства больниц, тюрем, вышек для мобильной связи даже лесных массивов в США.

Подобные компании тяжело переживают финансовый кризис, но, как показывает практика, вложения в физическую недвижимость достаточно часто более перспективны, чем в другие направления, и уже через 7-10 лет начинают окупаться. По своей форме REIT фонды могут быть представлены такими видами:

  1. Зарегистрированными, но не добавленными на биржи.
  2. Публично торгуемыми на биржах.

Также эксперты говорят, что бывают ипотечные, гибридные и капитальные (долевые) трастовые фонды. Начиная с 2014 года, акции REIT признаны отдельным классом активов

Для того, чтобы изучить финансовое положение компаний, во внимание берется чистая стоимость активов, средства, полученные от операций, в том числе, и скорректированные

Latest REIT News Headlines

Symbol RR Headline Date
AHT 2.6 — Ashford Trust Completes Reverse Stock Split Fri, 16 Jul 2021 20:30:39 +0000 (UTC)
SNR 5.4 New Senior — New Senior Announces Second Quarter 2021 Earnings Release Date Fri, 16 Jul 2021 20:15:42 +0000 (UTC)
FCPT 8.3 FCPT — FCPT Announces Acquisition of an Outback Steakhouse Property from Brookfield Properties for $1.9 Million Fri, 16 Jul 2021 20:05:23 +0000 (UTC)
FCPT 8.3 FCPT — FCPT to Report Second Quarter 2021 Financial Results Fri, 16 Jul 2021 20:05:21 +0000 (UTC)
TRNO 9.3 Terreno Realty Corporation — Terreno Realty Corporation Acquires Property in Hawthorne, CA for $8.1 Million Fri, 16 Jul 2021 13:15:22 +0000 (UTC)
Invitation Homes — Invitation Homes Invests in Fifth Wall Climate Technology Fund Fri, 16 Jul 2021 12:31:44 +0000 (UTC)
WPC 8.2 W. P. Carey — W. P. Carey Inc. to Release Second Quarter 2021 Financial Results on Friday, July 30, 2021 Fri, 16 Jul 2021 11:31:20 +0000 (UTC)
DigitalBridge Announces Redemption of 7.50% Series G Cumulative Redeemable Perpetual Preferred Stock Thu, 15 Jul 2021 21:19:47 +0000 (UTC)
RHP 3.5 Ryman Hospitality Properties, Inc. Provides Business Update and Investor Supplement Thu, 15 Jul 2021 21:02:05 +0000 (UTC)
APTS 6.7 Preferred Apartment Communities — Preferred Apartment Communities, Inc. to Release Second Quarter 2021 Results Monday, August 9th Thu, 15 Jul 2021 20:32:24 +0000 (UTC)

See more REIT news headlines

Understanding fees and taxes

Publicly traded REITs can be purchased through a broker. Generally, you can purchase the common stock, preferred stock, or debt security of a publicly traded REIT. Brokerage fees will apply.

Non-traded REITs are typically sold by a broker or financial adviser. Non-traded REITs generally have high up-front fees. Sales commissions and upfront offering fees usually total approximately 9 to 10 percent of the investment. These costs lower the value of the investment by a significant amount.

Special Tax Considerations

Most REITS pay out at least 100 percent of their taxable income to their shareholders. The shareholders of a REIT are responsible for paying taxes on the dividends and any capital gains they receive in connection with their investment in the REIT. Dividends paid by REITs generally are treated as ordinary income and are not entitled to the reduced tax rates on other types of corporate dividends. Consider consulting your tax adviser before investing in REITs.

Почему стоит инвестировать в REIT США сейчас

На это есть несколько причин. 

  1. Ключевые ставки почти во всем мире, за исключением некоторых стран, близки к нулю. REIT в США, как правило, развиваются за счет кредитных денег, потому что они очень много прибыли выплачивают акционерам. В такой ситуации они могут увеличить прибыльность и поднять свою маржу. Возможность рефинансироваться и занять на рынке дешевые деньги работает в пользу физических активов.
  2. Во-вторых, облигации. В случае дальнейшего падения ключевой ставки они могут показывать отрицательную доходность. При это рынок облигаций раз в 10 больше рынка REIT. Крупные компании, имеющие облигации,  будут искать для своих клиентов более высокую доходность, чем 0, иначе клиенты заберут своих деньги.
  3. Третий фактор – активное печатание денег Центробанками ведет к росту инфляции, в итоге растут цены на сырье, на золото и материальные активы, а деньги дешевеют. Инфляция – это именно обесценивание денег, а не рост цен товаров. Поэтому сейчас выгодно не хранить деньги, а вкладывать их в материальные активы. Традиционно такими активами были драгоценные металлы, но золото не платит дивидендов. Инвестиции в золото – способ защититься от инфляции, но это не панацея для финансовой свободы. 

Плюсы и минусы ЗПИФн

Порог входа в ЗПИФн тоже невысок (хотя выше, чем при покупке акций REIT) — обычно стоимость пая начинается от десятков тысяч рублей и может доходить до нескольких миллионов. Но цена участия в любом случае ниже стоимости квартиры в Москве.

Плюс ЗПИФн — высокая надёжность. Деятельность подобных фондов строго контролируется государством. Деньгами вкладчиков распоряжается профессиональный участник фондового рынка, управляющая компания. В деятельности ЗПИФн также участвуют оценщик, реестродержатель и аудитор.

Купленная недвижимость по закону принадлежит пайщикам. Это значит, что даже если у фонда или управляющей компании возникнут проблемы, капитал не сгорит и не уйдёт в счёт оплаты долгов, а просто перейдёт под управление другой УК.

Деятельность фонда прозрачна: управляющая компания регулярно публикует отчёты, так что инвестор может следить за тем, как работают его деньги.Доходность, естественно, зависит от выбранного фонда: какие-то уходят в минус, а некоторые показывают 10-15% годовых.

По закону ЗПИФн должны вкладывать большую часть капитала фонда именно в недвижимость. И с этим на российском рынке связан довольно высокий риск: такие инвестиции подвержены валютным колебаниям, ведь стоимость квартир зависит от курса доллара или евро. Мы в «Реалист» придумали, как можно снизить риск: оставшуюся часть денег, которую фонд может вложить в облигации или депозиты, мы планируем вкладывать во фьючерсы на доллар.

Из минусов можно назвать не слишком высокую ликвидность: из ЗПИФн сложно выйти досрочно, обычно капитал находится в фонде до окончания срока его действия (речь может идти и о десяти годах).Также пайщики могут столкнуться с плохим управлением: в лучшем случае капитал будет просто лежать и приносить минимальный доход (например, от аренды), в худшем — фонд уйдёт в минус. Нужно помнить, что со временем объекты недвижимости могут терять в цене, и если фонд просто приобрёл на весь капитал квартиры, которые к концу действия ЗПИФн упали в цене, пайщики вместо дохода получат убытки. Поэтому перед тем, как отнести в фонд свои деньги, нужно очень внимательно изучить всю информацию о ЗПИФн и самостоятельно оценить все риски.

Экономия от масштаба

REIT обычно стремятся к росту за счет приобретений и в дальнейшем стремятся реализовать экономию от масштаба за счет освоения неэффективно управляемой собственности. Эффект масштаба будет реализован за счет сокращения операционных расходов в процентах от выручки. Но приобретения – палка о двух концах. Если REIT не может улучшить заполняемость и / или поднять арендную плату, он может быть вынужден совершить необдуманные приобретения, чтобы стимулировать рост.

Поскольку ипотечный долг играет большую роль в стоимости капитала, стоит посмотреть на баланс. Некоторые рекомендуют смотреть на кредитное плечо, например на отношение долга к собственному капиталу. Но на практике трудно сказать, когда кредитное плечо стало чрезмерным

Более важно взвесить соотношение долга с фиксированной и плавающей ставкой. В нынешних условиях низких процентных ставок REIT, использующий только заемные средства с плавающей процентной ставкой, пострадает, если процентные ставки вырастут

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector